Immobilier en Roumanie : Evolution des prix de l'immobilier d'habitation en Roumanie.

Evolution des prix sur la période 2000 à 2008.

L'immobilier en Roumanie a connu un très fort dynamisme depuis les années 2000.

Ce dynamisme a particulièrement profité aux grandes villes du pays, et en particulier à Bucarest où l'on a observé un doublement des prix moyens sur la période 2005-2008, et même un quadruplement de ces mêmes prix moyens sur la période 2003-2008.

Sources : observation des prix moyens de transaction habituellement pratiqué sur l'immobilier d'habitation collectif en milieu central et semi-central à Bucarest.

Le prix individuel de chaque bien immobilier dépendra ensuite des facteurs suivants, par ordre hiérarchique :

• De la localisation exacte du bien et de la qualité de la « zone »
• De l'année de construction de l'immeuble
• De la situation de l'appartement dans l'immeuble
• De l'état de l'appartement

L'impact de la crise financière de 2008 sur les prix de l'immobilier en Roumanie :

La crise financière de l'automne 2008 a mis fin de manière assez brusque à la croissance des prix de l'immobilier roumain, qui avait du reste commencé à s'infléchir dès le printemps 2008.

Ce renversement de tendance rapide trouve son explication dans les phénomènes suivants :

• Les taux d'intérêt ont augmenté rapidement (un phénomène directement perceptible en Roumanie puisque l'emprunt « à taux variable » y est la norme).
• Les banques ont considérablement durci leurs conditions d'accès au crédit, de sorte que les acheteurs potentiels sont souvent obligés d'ajourner leur projet, créant un déséquilibre entre l'offre et la demande;
• Les banques, qui ont anticipé une diminution des prix de l'immobilier, ont parfois demandé à leurs emprunteurs des compléments de garantie (la mise en place d'un « cash collateral » par exemple), qui a obligé certains d'entre eux à se démettre rapidement et dans de mauvaise conditions d'une partie de leur patrimoine foncier pour satisfaire aux exigences bancaire.
• L'attentisme général qui prévaut

La plupart des analystes (au rang desquels les équipe de LPG Expertiza Contabila et Comitium Romania) estiment cependant que cette crise devraient être de courte durée grâce à l'envergure des actions entreprises par les gouvernements nationaux et à la coordination européennes et mondiales de ces actions.

Le retour de la croissance du marché immobilier en Roumanie est attendu pour le milieu de l'année 2009.

Les précautions à prendre lors d'un achat immobilier en Roumanie :

Les acquéreurs devront veiller particulièrement aux points suivants lors d'un achat :

• L'existence d'un extrait cadastral mentionnant les hypothèques inscrites
• Le régime juridique du bien immobilier cédé (pour s'assurer notamment
  (i) que le vendeur est légitimement propriétaire
  (ii) qu'il est autorisé à céder son bien (certaines dispositions de la Loi sur la privatisation restreignaient la possibilité de vente de certains biens immobiliers par ceux qui en avaient reçu l'attribution).
• Que le cédant soit bien à jour des taxes et impôts et charges de copropriété
• L'existence du certificat d'enregistrement de l'immeuble
• La vulnérabilité de l'immeuble par rapport aux risques sismiques et son assurabilité

Selon les cas particuliers, il conviendra peut être de veiller à d'autres points spécifiques et l'assistance de spécialistes paraît nécessaire.

En qualité de cabinets conseils (sans être des agences immobilières), le LPG Expertiza Contabila et Comitium Romania assistent les personnes ou sociétés désireuses de se constituer un patrimoine immobilier en Roumanie dans les domaines suivants :

• Assistance à la recherche d'un bien
• Réflexion autour de la stratégie fiscale et patrimoniale
• Réflexion sur le contexte juridique
• Interprétariat et traduction